리얼티 인컴 간단 분석 (Realty Income)

리얼티 인컴 간단 분석

 미국 부동산에 투자하면서 연 4%의 배당을 받을 수 있는 주식이 있습니다. 수많은 리츠 개별주, ETF가 있지만 오늘은 그중 O(Realty Income)에 대해 분석해 보도록 하겠습니다.

 

O (Realty Income)

비즈니스 모델

우리는 일반적으로 10-20 년의 장기 순 임대 계약에 따라 고객에게 임대 한 상업용 부동산을 구매합니다. 매달 생성되는 임대료는 주주에게 예측 가능한 월 배당금을 지원하는 데 사용됩니다.

대부분의 상업 고객은 저렴한 가격으로 재량권이 없는 상품과 서비스를 제공하는 소매점을 운영합니다. 이러한 산업의 예로는 당사 포트폴리오에서 가장 많이 대표되는 산업 중 하나인 편의점, 달러 상점 및 약국이 있습니다 (수익 비율). 투자 등급 고객에게 임대된 부동산은 2021년 3월 31일 현재 총 연간 임대 수익의 약 50 %를 차지합니다.

 리테일 위주의 리스 사업을 하고 있습니다. 세븐일레븐, 페덱스 등의 대형 임차 고객들을 유치하고 있다는 점과 계약이 예약으로 이루어진다는 점은 O의 현금흐름을 더욱더 건전하게 만들어 주는 요인이라고 생각됩니다.

 

 

Triple Net Lease

 부동산을 임대해 주는 계약에는 임대인과 임차인이 부담하는 비용에 따라 4가지로 분류됩니다. 그중 리얼티 인컴이 채택하고 있는 방식은 Triple Net Lease 방식으로 일단 계약을 하고 나면 임대인인 O는 임대료만 받으면 되기 때문에 안정적으로 현금 흐름을 만들 수 있게 됩니다.

부동산 임대차 계약 방식
구분	임차인 부담	임대인 부담
Gross Net Lease	기본 임대료	재산세, 건물 보험, 수리비 및 유지비
Single Net Lease	기본 임대료, 재산세	건물 보험, 수리비 및 유지비
Double Net Lease	기본 임대료, 재산세, 건물 보험	수리비 및 유지비
Triple Net Lease	기본 임대료, 재산세, 건물 보험, 수리비 및  유지비	-

 

가격 추이

 코로나 사태 이후 가격이 $60전후로 형성되어 있습니다. 금리 상승 이슈가 부각된 이후 현재 가격이 상승 추세이며 전 고점인 $80대에 도달할 수 있을지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

당기 순이익 추이

 2020년 1분기 이후 3분기 연속으로 코로나의 여파로 인해 당기 순이익이 떨어지는 모습을 보여주고 있습니다. 이는 코로나 상황에 의한 락다운(Lockdown)에 의해 주 고객들인 리테일들의 정상영업이 어려웠기 때문으로 보입니다. 만약 코로나 상황이 개선된다면 경제가 좋아지면서 자연스럽게 해결될 문제일 것입니다.

 

배당 분석

 배당은 리얼티인컴의 빼놓을 수 없는 매력입니다. 세전 4%대의 배당을 하고 있습니다. 배당 이력을 보면 매년 2회씩 배당을 증가시키는 것을 볼 수 있습니다. 이런 방식으로 94분기 연속으로 배당을 늘려왔습니다. 

 

결론

 현재 코로나로 인해 당기 순이익은 하락하고 있는 추세이지만 포스트 코로나 시대에 대한 기대감으로 주가는 상승추세에 있습니다. 10년 이상의 장기 임대, 대기업 리테일 임차 고객의 존재와 Triple Net Lease 방식의 임대 방식을 원동력으로 연 4% 월배당을 주고 있으며 94분기 연속으로 배당을 성장시킨 신용 높은 리츠 회사입니다.